法拍房数量激增，是“捡漏”的机会来了？

最近，全国法拍房爆了。从数量上看，法拍房的数量正在急剧增加。根据瀚海数据研究院发布的统计数据，2024年第一季度，全国共挂牌法拍房达到了60.44万套，这一数字相比去年同期有了显著的增长，几乎是去年同期的三倍。其中，住宅挂牌数量也达到了29.17万套，同比上涨幅度也相当大。

2023年全年来看，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套猛增了36.7%。其中，住宅2023年挂拍量达到了38.9万套，占比48.9%，绝对量增加11.7万套。

表：2023年法拍住宅房源挂拍量TOP50城市情况

数据来源：中指数据

但是，从交易情况来看，虽然法拍房挂牌市场活跃，但真正达成交易的房源并不算多。整体成交率保持在一定水平，但并未出现大幅上涨。这可能与当前经济环境和市场信心有关，购房者在面对法拍房时，可能更加谨慎和理性。

此外，从地域分布来看，法拍房挂牌数量最多的并非是一线城市，反而以二线城市为主。例如，重庆和成都等城市的法拍房挂拍数量已经突破万套。这表明，二线城市的房地产市场也面临着一定的压力和风险。

在成交金额方面，北京和深圳等一线城市在法拍房市场上表现突出，成交金额相对较高。这些城市的经济实力和购房需求较强，因此法拍房市场也更为活跃。

造成法拍的原因有多种，但绝大多数的法拍房还是因为贷款断供和企业破产。

贷款断供：比如说过去买房很多购房者热衷于高杠杆，市场上也一直鼓吹房价的上涨逻辑和高杠杆的巨大收益。因此甚至有很多资深炒房人士用一套房产做抵押买入另一套。再用新房继续抵押，形成一种“一套接一套”的投资模式。在房子普遍上涨的情况下，这样的模式确实能获得巨大收益。但是一旦房价下跌，银行对房屋的评估价值也会出现下降，从而产生价值差额。这时候你不仅要继续还贷，而且在贷款到期续贷时候还要补上贷款额度的差额部分。对“一套接一套”的投资者来说，这种缺口无疑是致命的，本金利息不变，还要多出一笔续交贷款费用，一旦一环没续上，最终房子就会流向法拍市场。

而即便只是循规蹈矩的普通买家，一旦房价跌出了首付款，他们也会考虑是否要继续供贷，还是把房子直接卖掉，从此无债一身轻，重回租房生活。这一切只因目前的房子市场价值下降让房屋持有者失去了继续持有的动力和能力。

房企暴雷：房企资金链出现问题，债务到期无法还清，只能将名下资产、房产进行法拍。从2021年下半年开始，房企暴雷潮就席卷了整个房地产市场。这种情况导致了大量集体法拍，一些整个小区、整栋楼、整条商业街都被集体拍卖。

那么，突然多出来的法拍房，会进一步扰动房价市场吗？

法拍房的低价成交对二手房市场会产生巨大冲击。

法拍价格通常为市场价的6折或7折左右，成为二手房市场的底价。这个底价不断地突破房东心理防线，同时也成为接盘者心中的最低价。具体案例显示，同一小区、同样是法拍，成交价也在猛跌。例如，深圳香蜜湖熙园小区的法拍房，单价跌了3万/平，一套房跌掉600多万。

再以豪宅为例，就在不久前的3月29日，上海市场还诞生了一套总价过亿的法拍房——位于陆家嘴滨江核心区域的知名楼盘汤臣一品，成交了一套434平方米的法拍豪宅，成交总价约1.184亿元，成交单价约27.3万元/平方米。该价格比二手市场公开平台2月份成交价低了接近3000万，可谓是法拍市场真香实锤现场。

对于法拍房市场的发展趋势，有观点认为，随着债务风险的逐步出清和房地产行业的调整，法拍房数量可能会继续增加。同时，随着市场信心的恢复和购房需求的释放，法拍房市场的交易情况也有望逐步改善。

然而，需要注意的是，法拍房市场是存在一定的风险和挑战的。

大多数人对于法拍房的了解还比较浅显，就是认为比较便宜，说不定可以捡个漏。但法拍房背后一般都有很复杂的背景和较高的风险。购房者在购买法拍房时，需要充分了解房源信息和法律程序，以避免潜在的风险和纠纷。

首先，购房者要了解清楚法拍房的来源。

目前市面上的法拍房不仅限于断供房，有很多包括商业贷款纠纷、民间借贷纠纷、金融犯罪、司法没收、无主财产等途径。所以房子背后可能会有很长的故事，因此不能排除会遇到一些非法律范围内能解决的事情，到时候入住体验也会大打折扣。

其次，购房者需要足够细心，能够耐心看完房子法拍信息。

这其中，需要看清楚的事情包括但不限于水电费物业费结没结账，租约是否确认，以及所拍房子的产权以及各类不明晰的事情。重点看看费用问题：

法拍房的隐形费用：包括长期拖欠的水电物业和占大头的税费。

拖欠的费用一般由买家支付，信息也相对透明，竞拍页面上都会显示。这一部分只要仔细阅读竞拍公告就可以。还有一块费用是隐匿的税费问题，这部分可能很高。

法拍房和二手房交易的税费大同小异，都需要缴纳契税、个人所得税和增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。但和二手房不同的是，二手房买房人可以和原卖家去商量谁负责哪些税费，但法拍房的话连月供都还不上，更谈不上支付税费了。所以购房者要看好拍卖公告，一般上面会写明这笔税费是否需要买方承担。

此外还需要搞清楚出让方是公司还是个人，房产的属性是什么，因为公司和个人缴纳的税费是不一样的。所以需要综合考虑各种税费加起来之后的价格是否还划算。因此法拍房的复杂性决定了最早参与法拍房竞价拍卖的，都是一些中产投资客、职业“炒家”，或者公司机构等，普通刚需改善的比例是很少的。总的来说，最近的全国法拍房市场呈现出数量增加、交易谨慎、地域分布不均等特点。未来，随着市场环境和政策环境的变化，法拍房市场也将继续发展和调整。同时，政府部门也需要加强监管和规范市场秩序，确保法拍房市场的健康发展。而购房者参与法拍房交易时，一定要认真阅读竞拍公告，最好实地走访做好调研，谨慎购买。