上海降价房源创新高！

疫情后上海二手房库存每天都在暴增中，从2021年8月的9.5万套，到2022年11月突破15万套，再到2023年7月突破20万套。

哪怕3月份上海二手房迎来小阳春，成交量高达1.8万套，但是在巨量的二手房库存下，房东想要卖出去一套房子难度依旧很大。

像上海这种发展时间比较早的大城市，市中心存在上百万套三四十年以上老破小，普陀的老破小现在已经被砸到2015年的价格。

即便如此，房东依旧是不计一切办法降价出逃，但无奈，总有人愿意出比你低的价格。

二十年房产神话被打破，只用了三年时间。

三年来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。

01.

一、房价究竟下跌了多少

中原根据实际二手房成交价，统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价和租房价格数据。

自2021年以来，一线城市房价先后见顶下跌。从下跌的时长、跌幅、下跌的绝对值看，这一波调整期都是空前的，远超2008年全球金融危机时期。

分城市看：

北京累计下跌20%，跌回2016年12月；

上海累计下跌22.8%，跌回2016年7月；

广州累计下跌21%，跌回2017年11月；

深圳累计下跌34.6%，价格跌回2016年9月。

从四大一线城市来看，除了深圳跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅在20%出头，相对来说好一些。

02.

而最近，美国投行高盛预测，

中国房价见底时间，参考美国还要3年，参考日本的话还要17年。

高盛的预测结论主要来自，中美日三国房价走势曲线比较。美国房价周期是 2006年-2020年，日本1991年-2018年，中国房价是从2021年9月开始的。

我们先看美国的曲线，从2006年第一季度的高点开始下滑，见底用了5年。

然后，筑底花了1年时间，反弹又用了8年，

到2020年再回到高点，合计用了14年时间。

我们再看日本的情况，从1991年第一季度的高点开始下滑，见底用了19年。

然后，筑底花了3年时间，反弹用了6年时间。

到2019年第一季度重回高点时，合计用了28年。

这张图表，以中国2021年第3季度，为房价最高点。

图中显示，刚刚过了8个季度，也就是2年。也就是说，这张图是2023年3季度做的。

那么，参考美国的话，还要3年才能触底。加上筑底1年，反弹8年，再回房价高点合计还要12年。

参考日本的话，还要17年才能触底。加上筑底3年，反弹6年，再回房价高点合计还要26年。

高盛给出的预测，说得是头头是道，但国情和实施的政策不样，所以也没多少可比性，更没什么参考性。

有“专家”分析：中国房地产受到更多因素干扰，主要是美元加息、经济疲软、地产调控等。

目前，美元应该在半年内开始降息，国内经济开始强力反弹，地产松绑正在逐步推进。这些因素逐渐起效后，相信房价反弹也会更快。

如果以上三个因素，在半年内，按目前的预期走势进行，那我们基本可以确认，

中国房价在较大概率上已经接近触底，或将在1年后开始反弹。

03.

现阶段，上海楼市处于什么位置，价格是否筑底？

评价市场好不好，在业内有一个重要的指标，那就是「库存周期」。

库存周期越短，说明房子销售越火爆；

库存周期越长，说明房子滞销、卖不出去。

根据历史经验，新房库存周期在6个月左右属于火爆行情，超过10个月说明开始滞销；

根据克而瑞的2023年6月份的全国月报，全国30个典型城市里面包含了四个一线城市、强二线城市（也包含弱二）和部分重点的三线城市，全国各个城市的头牌都在里面，上海的新房去化周期为6.6个月，所以说，去年6月之前上海的新房市场还是可以的。

而根据小编整理的数据：2024年2月，上海新房库存周期已经突破13个月，是过去3年平均数的2.2倍，新房处于滞销阶段。

至于二手市场方面。虽然3月的成交量创近一年来新高，但到了4月，降价房源量创新高。

截止4月1日挂牌数据中，我们找到了83818套3月1日挂牌房源，其中27324套房源降价，全市整体降幅1.55%

4月的数据有点特殊，连续挂牌的房源虽然减少了，但是降价的套数是反升的，而且套数还创新高，多达2.7W套之多。

此前，降价房源的占比已经连续4个月减少，4月反转没有继续减少，反而突然增多。

除了降价的数量，我们也来看下降价的幅度。从2023年末开始，降幅超过10%的房源开始变多。在占比方面，降幅在5%以下的房源占比逐渐减少，降幅较多的房源占比越来越多。